Bir Eşya Hukuku Kavramı Olarak Zorunlu Mecra Hakkı

Bir taşınmazın amacına uygun ve tam verimli kullanılabilmesi için birtakım unsurlar gerekmektedir. Su, ısı, elektrik, gaz gibi unsurlar başta konutlar olmak üzere birçok taşınmazın amacına uygun ve verimli kullanılabilmesi için olmazsa olmaz niteliğindedir. Lakin bu ihtiyaçlar her zaman doğrudan tehsis edilemeyebilir. Dolayısıyla bu ihtiyaçları gidermek isteyen malik kimi zaman çevresindeki diğer taşınmaz maliklerine başvurmak ve onların taşınmazlarını bu ihtiyaçları gidermek üzere kullanmak zorunda kalabilir. Bu hukuk düzleminin dışında yapıldığı zaman mülkiyet hakkına haksız bir müdahale olacağı için ve bu ihtiyacın giderilemediği durumda ise birçok taşınmaz maliki mağdur olacağı için medeni kanun bu konuda bir düzenleme yapma gereği görmüştür. Kanun koyucu ilgili maddenin koşullarını sağladığı durumda ihtiyacı gidermeye çalışan malike bir hak, mülkiyeti ihlal edilen malike ise bir katlanma yükümlülüğü getirerek zorunlu mecra hakkı denilen bir hak öngörmüştür.

Zorunlu mecra hakkının kanunda düzenlenmesinin bir diğer sebebi ise bu hakkın kullanılmasına yönelik ikame çözümlerin geçici nitelikte olup uzun vadeli çözümler ön görmeyerekten uyuşmazlıklara sebep olmasıdır. Keza ihtiyaç sahibi malik taşınmazını kullanmak istediği malikten izin alarak bu sorunu haksız fiil oluşturmadan çözebilse de izin, izin veren kişi tarafından her zaman geri çekilebileceği için iyi ve güvenli bir çözüm yöntemi değildir. Yine taraflar sözleşme yaparak bu sorunu bertaraf etmeye çalışırsa sözleşme iki taraflı bir ilişki olduğu için ilgili taşınmazlarının maliklerinin değişmesi durumunda sözleşmeler iç ilişkileri ilgilendirdiğinden dolayı Üçüncü kişilere yani yeni maliklere karşı ileriye sürükleyecektir. Lakin zorunlu mecra hakkının tanındığı durumlarda sonradan mülkiyet hakkını iktisap eden kişi de mecra hakkına katlanmakla yükümlüdür.

Mecra Kavramı ve Kapsamı

Mecra hakkı Türk Medeni Kanunu (TMK) 744. Madde ile 746. Maddeler arasında düzenlenmiştir. Bu maddeler mecranın tanımı yapılmamakla birlikte mecraya nerelerin konu olabileceği anlaşılmaktadır. Böyle bir düzenlemeye gidilmesindeki amaç komşular arasındaki ilişki sebebiyle bir taşınmaz mülkiyet hakkını zorunlu bir ihtiyaçtan ötürü sınırlandırmaktır. Nitekim maddenin metni şu şekildedir:

Mecra geçirilmesi

a.      Katlanma yükümlülüğü

Madde 744- Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.

Mecranın öğretide tanımı “enerji ve maddelerin nakil ve dağıtımına hizmet eden teknik tesisat” olarak yapılmaktadır.[1] Bahsedildiği üzere ilgili maddelerde mecra terimi için bir tanım vermemiştir lakin mecra irtifakına konu olabilecek bazı örnekler verilmiştir. Ama unutmamak gerekir ki maddede sayılan bu örnekler sınırlı sayıda olmayıp başka mecra hakları da tanınabilir. Ancak net bir tanım ve net bir sınır verilmediği için öğretide mecra kavramının ne kadar geniş yorumlanması gerektiği konularında tartışma yaratmıştır.

Bazı yazarlar kanunda sayılan maddelerin komşu taşınmazdan geçirilmesindeki yararı ve niteliği fark etmeksizin her türlü malın mecra hakkı kapsamında nitelendirilmesi gerektiğini savunmaktadır. hakim olan diğer görüşe göre ise her türlü mal ve tesisatın mecra hakkı kapsamına girmeyeceğini her ne kadar ilgili maddede sayılan tesisatların sayıları sınırlı olmasa da Mecra hakkı kapsamına girebilecek şeylerin benzer nitelikte olması gerektiğini kabul etmektedir. Sayın Güzide Burcu Günveren bu durumu şu şekilde dile getirmiştir: “tesisatın hareket etmesi suretiyle taşıyacağı nesnelerin geçişi için “zorunlu geçil irtifakı" kurulması imkânı varken, mecra kavramının kapsamını zorlama yoluyla bu kadar genişletmek doğru değildir. Ancak ilgili hükümlerde sayılan maddelerle aynı niteliğe sahip katı maddeler için mecra irtifakı kurulmayacağını söylemek çok sert bir tutum olacaktır. Eğer bu katı cisimlerin nakline hizmet eden tesisat sabit ise ve nakil işlemi esnasında yükümlü taşınmaz malikinin rahatsızlığına yol açmayacaksa, bu maddeler için de mecra irtifakı kurulabilmelidir.”[2]

Mecra hakkı tesisat kullanmak suretiyle kullanılmasının amacı, söz konusunu maddenin iletilmesini sağlamaktır. Maddelerin uzun aralıklarla daha iyi iletilmesini sağlayan araçlar açısından mecra kavramına dâhil olup olmadıkları sorusu akla gelebilir. Örneğin uzak bir kaynaklan su sağlamak ya da elektrik sağlamak mecburiyeti varsa, belirli aralıklarla kurulan su arıkları ya da elektrik direkleri bir bütünlük arz ettiği ölçüde tesisat olarak ele alınmalıdır. Bunlar tek başına maddelerin iletilmesine olanak veremeyeceği için tesisat sayılmazlar ve mecra kavramına dâhil olmazlar[3].

Zorunlu Mecra Hakkının Kurulabilmesi İçin Gerekli Olan Şartlar:

A.     Mecra Geçirilmesinin Zorunlu Olması

Yukarıda bahsedildiği üzere mecra hakkı zorunlu bir ihtiyacı karşılamak üzere bir başkasının mülkiyet hakkını kayıtlandırmaktadır. Burada bir hakkın kısıtlandığı için diğer malike başvurulmasına gerçekten ihtiyaç duyulmalıdır. Her ne kadar kanunda “zorunlu mecra irtifakı” açısından bu şart açıkça ifade edilmese de, tüm zorunlu irtifak hakları açısından söz konusu irtifakların kurulabilmesi için aslında ilk şart; bu irtifaktan yararlanacak taşınmazın zorunlu bir ihtiyaç halinde bulunmasıdır38. Bu zorunluluk ihtiyacının karşılanması amaçlandığı için bu irtifak hakları “zorunlu irtifaklar” olarak adlandırılmaktadır.[4] Malikin sahip olduğu taşınmazdan en iyi ve en üst derecede yararlanabilmesi için böyle bir zorunluluktan bahsederiz.

 Nitekim uygulamada da Yargıtay’ın çok eski tarihli kararlarından bu güne Zorunluluk şartını aradığını görmekteyiz. Yargıtay 14. HD., 6.3.1980 tarihli bir kararında; "...Davacılar bu plan ve projeye aykırı biçimde bina inşa etmişlerse, sonradan zorunluluk halinden söz ederek başkasına ait taşınmazdan pis suların geçirilmesini isteyemezler” şeklinde görüşünü açıklamıştır[5]. Yine Yargıtay’ın 1997 tarihinde incelemesine konu olan bir dava zorunluluk halinin doğduğunun kabulünü gerektirmeyeceği...” gerekçesiyle davanın reddine karar vermek gerektiği yönünde bozulmuştur.[6]

Zorunlu irtifak haklarının düzenlenmesindeki amaç malikin taşınmazdan azami ölçüde faydalanmasının sağlayabilmektir. Lakin zorunlu irtifak hakları (bizim konumuz üzerinde zorunlu mecra hakkı) diğer yandan bir başkasının hakkını kısıtladığı için bir zorunluluk halinin olup olmadığını titizlikle tespit etmek gerekmektedir. Bu çerçevede somut olayda inceleme yapılırken taşınmazın gerçek ve gerekli ihtiyaçlarını tespit etmek oldukça önemlidir. bunu doğru şekilde tespit edebilmek için taşınmazın hangi amaçla kullanıldığına da bakılmalıdır. Şöyle ki evinin bahçesindeki süs havuzuna su taşımak konut bakımındangereklilik olmadığı için zorunluluk unsurunun eksikliği sebebiyle mecra hakkı kurtulamayacaktır. Lakin bir spor tesisindeki yüzme havuzu için su taşımak o taşınmazdan azami ölçüde faydalanmak için gerekli olup mecra hakkından malik faydalanabilecektir. Yani taşınmazdan mümkün olan en üst yararlanmayı sağlama açısından, İktisadî ihtiyaçlar tereddüt halinde dar olarak değil, fakat taşınmazın kullanılma şekline göre o taşınmazdan en elverişli şekilde yararlanma sağlanmak üzere, geniş olarak yorumlanmalıdır.[7]

B.     Mecranın Başka Yerden Geçirilmesinin “Olanaksız” veya “Aşırı Masraflı” Olması

Bu koşul TMK.m.744 açıkça öngörülmüştür. Bu koşul genellikle zorunluluk koşuluyla karıştırılmaktadır. Lakin ikisi farklı durumlardır. Zira zorunluluk koşulu mecra hakkına konu oluşturacak şeyin o taşınmaz üzerinde zorunlu bir ihtiyaç olup olmadığını tespit etmekteyken, olanaksızlık komşu taşınmazın sınırlandırılmadan bu ihtiyacın karşılayamayacağını tespit etmektedir. Yani mecra geçirmek isteyen taşınmazın ihtiyacının “zorunluluk” olduğu tespit edildikten sonra, mecranın başka bir yerden geçirilmesinin olanaksız olduğu tespit edilmelidir.[8] dolayısıyla komşu taşınmazın kullanılma zorunluluğun bulunmadığında yahut gerek kalmadığında artık olanaksızlıktan ve dolayısıyla mecra hakkından bahsedilemez. Nitekim Yargıtay da bu görüştedir. Yargıtay 14. HD., 8.3.1976 tarihli bir kararında, Taşınmazını sulamak için komşu taşınmazdan mecra geçirilmesini talep eden malikin taşınmazının sulanmasına hizmet eden kadim su yolu mevcut bulunduğundan mecra hakkından faydalanamayacağına hükmetmiştir. [9]

Günlük hayatta genellikle bir taşınmazın birden fazla komşusu olduğunu görmekteyiz. Bu konuda ortaya çıkabilecek bir başka soruda, mecra hakkı geçirmek isteyen taşınmaz sahibinin seçebileceği birden fazla mecra hakkının koşullarını sağlayan taşınmaz varsa, , bunlardan hangisi seçilir ve kısıtlanır. Komşu mülklerden sadece biri söz konusu ise ve bu mecra hakkının şartlarını sağlıyorsa, bu genellikle bir sorun değildir. O taşınmaz kısıtlanacaktır. Ancak birden fazla taşınmaz varsa, hangisinden mecranın minimum harcamayla geçirilmesi olası olacaksa, bu taşınmaz üstünde mecranın tesis edilmesi gerekir. Bu durum kanunda “başka yerden geçirilmesi… aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde” denilmek suretiyle belirtilmiştir. Lakin burada aşırı ölçüde masraf denmesi yine yoruma açık bir durum oluşturmakta olup sınırları belli değildir. Bu bakımdan “Eğer ki, taşınmazından mecra geçirilmek istenilen malikin katlanmak durumunda kalacağı fedakârlık, mecranın başka yerden geçirilmesi halinde yapılacak masraflara oranlara daha ağır bir yük teşkil ediyorsa, bu durumda zorunlu mecra irtifakı kurulması için gerekli şart gerçekleşmemiş demektir.”[10] Yargıtay’ın da birden fazla taşınmazın mecra hakkını sağladığı durumda hangisinin seçileceğine dair aynı ölçütü kullanmaktadır.

Bu noktada fayda-menfaat ölçütü kapsamında akla gelen bir diğer soru ise eğer mecra geçirilebilecek iki taşınmazın da birbirlerine göre çıkartacak da hem masraf eşit düzeyde kalıyor ise ne olacağıdır. Böyle bir durumda mecra hakkını geçirmek isteyen malike tercih hakkı tanınacaktır. Zira aksi halde iki taşınmaz sahibi de diğer taşınmaz sahibine başvurulması gerektiğini söyleyerek reddetme imkanına sahip olacaktır.

C.      Mecranın Geçirileceği Taşınmazın “Komşu Taşınmaz” Olması:

Bu husustan her ne kadar ilgili maddede bahsedilmemiş olsa da, Zorunlu mecra hakkı TMK’da komşuluk hukukunu düzenleyen hükümler arasında yer aldığı için böyle bir sonuca ulaşılmaktadır. Nitekim Yargıtay da zorunlu mecra hakkına ilişkin hükümlerin komşuluk hukuku ilişkileri içerisinde düzenlendiğini açıkça ifade etmektedir. MK’nın 668.maddesi komşuluk hukuku ile ilgilidir ...”. Yargıtay 14. HD 3.3.1986 T. 1246 E., 1392 K., YKD. 1986/7, s. 1016.

Bu koşulu nedeniyle her somut olayda hangi taşınmazların komşu oldu ve dolayısıyla hangilerinin sınırlandırılabileceğini ayrı ayrı tespit edilmelidir.

D.     Mecranın Geçirileceği Taşınmaz Malikinin “Zararının Peşin Olarak ve Tamamen Tazmini”

Zorunlu irtifak hakkını elde eden malik buna katlanmak da yükümlü olan malin zararını ödemek zorundadır. Bu sus kanunda açıkça belirtilmiştir. Nitekim TMK.m.745 şu şekildedir:

Yükümlü taşınmaz malikinin menfaatinin korunması

Madde 745- Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir.

Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.

Tüm diğer zorunlu irtifak haklarında olduğu gibi zorunlu mecra hakkında da fiili bir zorunluluk nedeniyle başka bir kişinin hakkına müdahale söz konusudur. bu müdahaleden ötürü oluşan zarar, zarar gören malike tanınan tam tazminat talebiyle denkleştirilmeye çalışılmıştır.

Ödenmesi gereken tazminatın tespiti konusunda uygulanacak yöntem şu şekildedir: mecraya katlanmak durumunda bulunan malikin, mecra geçirilmeden önceki mal varlığı durumu ile sonraki mal varlığı durumu arasındaki farkın giderilmesi şeklindedir. Dolayısıyla burada öngörülen tazminat geniş manada olup malvarlığında meydana gelen bütün zararı kapsamaktadır.

Tazminat hesaplanırken yükümlü taşınmaz malikinin yaptığı bütün masraflar ve yapmış olduğu ilgili bütün harcamalar tazminat hesaplanırken dikkate alınır. Ekinleri veya bitkileri telef olmuşsa bunlar da tazmin edilir. Tesis edilen mecranın bakımı onarımı kontrollü gibi nedenlerle yükümlü malik tarafından yapılan masraflar ve zararlar tazminat hesaplanırken göz önüne alınır. Yine yükümlü taşınmaz Maliki açısından gelecekte gerçekleşmesi muhtemel olan kazanç kaybı da tazminat hesabına dahil edilir. Lakin kazanç kaybının gerçekleşme ihtimali her somut olayda dikkatlice incelenmelidir. Yargıtay da uygulamada mecra hakkı geçirilmesi nedeniyle yükümlü malikin mal varlığında meydana gelen değer kaybı ve bütün zararların karşılanması gerektiğine karar vermiştir.

Mecra Hakkının Doğması ve Tescili

Mecra hakkının doğması şartların sağlanmasıyla kendiliğinden gerçekleşmez. Mecra hakkından bahsedebilmemiz koşulların geçekleşmesi ile birlikte bu hakkın muhataptan talep edilmiş olması da gerekmektedir. Mecra hakkı talebi dava yoluyla yahut dava dışı vasıtalarla komşu taşınmaz malikine iletilir. Komşular dava dışı yollardan anlaşırsa, bir diğer anlatımla yükümlü komşu taşınmaz maliki tarafından talep kabul edilirse, resmi şekilde irtifak sözleşmesi yapılır ve mecra hakkı doğar.[11]

Mecra hakkının tescili açıklayıcı bir tescildir zira kanunda bu irtifakın tescili zorunlu görülmemiştir. Nitekim TMK.m.744.f.3 açıkça “ Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine… giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.” denmektedir.  Görüldüğü üzere hak sahibi, giderleri kendi karşılamak kaydıyla mecra geçirme hakkını, taşınmazın üzerine tescil edebilir.

Tescilin yapılmaması halinde, mecra geçirilen taşınmazın devredilmesi, mecra hakkına halel getirmez. Zira tescil kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Ancak devralan iyiniyetli üçüncü kişi, tescil edilmemesi ve kendisinin durumu bilmemesi veya bilecek durumda olmaması nedeniyle mecraya zarar verirse, ortaya çıkan zarardan sorumlu olmayacaktır.[12]

Mecra geçirmek isteyen taşınmaz maliki tescil talebinde bulunabilmesi için, yükümlü taşınmaz malikine tazminatı ödemiş olması ya da en azından ödemeyi teklif etmiş olması gerekir.  Zira aksi bir durumda, kanunda sayılan şartın yerine getirilmemiş olması sebebiyle zorunlu mecra irtifakının doğmayacaktır. Nitekim TMK.m.744.f.3 açıkça “ Mecrayı geçirme hakkı,… giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.” demektedir.

[1] TEKİNAY, S., S./ AKMAN, S./ BURCUOĞLU, H./ ALTOP, A.: Tekinay Eşya Hukuku, İstanbul 1989, s. 882; TEKİNAY, s. 87-88; OĞUZMAN/SELİÇİ, s. 426, İMRE, Z., s. 127, ÖZAKMAN, s. 5-6, ESENER/GÜVEN, s. 180, TANDOĞAN, s. 142, WIELAND, C. Kanunî Medenide Ayni Haklar (Çev: KARAFİKİ, İ.H.), Ankara 1946, s. 316; GÜRZUMAR. O.B., Üst Hakkı, İstanbul 1988, s. 87.

[2] Günveren, G. B. "Türk Hukukunda Zorunlu Mecra Kavramı ve Zorunlu Mecra İrtifakının Doğumu İçin Gerekli Olan Şartlar" . Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 15 (2009 ): 215-238 <https://dergipark.org.tr/en/pub/maruhad/issue/54473/845114>

[3] WIELAND, s. 283; ÖZAKMAN, s. 10, TANDOĞAN, s. 146.

[4] Günveren, G. B. "Türk Hukukunda Zorunlu Mecra Kavramı ve Zorunlu Mecra İrtifakının Doğumu İçin Gerekli Olan Şartlar" . Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 15 (2009 ): 215-238 <https://dergipark.org.tr/en/pub/maruhad/issue/54473/845114>

[5] Yarg..I4.HD., 6.3.1980 T., 1032 E.. 1263 K.: YKD, 1980 Temmuz, s. 1008.

[6] Yarg..I4.HD., 09.10.1997 T., 6449 E.. 6706 K.; Yasa Hukuk ve Mevzuat Dergisi C XVII Ocak 1996, s. 1545.

[7] ÖZSUNAY, Geçit Hakkı, s. 60.

[8] Günveren, G. B. "Türk Hukukunda Zorunlu Mecra Kavramı ve Zorunlu Mecra İrtifakının Doğumu İçin Gerekli Olan Şartlar" . Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 15 (2009 ): 215-238 <https://dergipark.org.tr/en/pub/maruhad/issue/54473/845114>

[9] Yargıtay 14. HD. « 8.3.1976 T. 1112 E. 1778 K.

[10] SAYMEN/ELBİR. s. 351; TANDOĞAN, s. 625; OĞUZMAN/SELİÇİ s 437 ÖZAKMAN, s. 172, ÖZSUNAY, Geçit Hakkı, s. 193, dp. 56.

[11] (Gürsoy ve diğerleri, 1984, s. 607 vd.)

[12] Solak, B. D. . (2018). Mülkiyet hakkının komşuluk hukuku bakımından kısıtlanması (Yayın No: 504390) [Yüksek Lisans, Hacettepe Üniversitesi]. Yükseköğretim Kurulu. https://0-tez-yok-gov-tr.opac.bilgi.edu.tr/UlusalTezMerkezi/tezDetay.jsp?id=0buu6xqw80BMTlld91SUzw&no=T6aP0j3e6oOT7qsnh9Q7qQ.