Konut Kirasında Tarafların Sorumlulukları ve Sözleşmenin Sona Ermesi

Kira Sözleşmesinde Tarafların Sorumlulukları:

Kanunun sistematiği gereği bu kısım da özel hükümlerde değil genel hükümlerde yer almaktadır. Zira kira sözleşmesinden doğan tarafların sorumluluğu sadece konut kirasını değil diğer tüm kira sözleşmelerini kapsamaktadır.

A-    Kiraya Verenin Borçları:

1-     Kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun şekilde teslim ve kira sözleşmesi süresince kiralamaya uygun şekilde bulundurma borcu

TBK.m.301 gereğince kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Söz konusu bu borç aynı zamanda kiraya verenin asli edim yükümünü oluşturur.[1] Kira sözleşmesinin esaslı noktalarından birini oluşturan kullanımın devri borcunun bir uzantısıdır. Bu sebepten ötürü bir asli edim borcudur.

2-     Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu

TBK.m.302 de düzenlenmiş olup hükme göre “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.”  Görüldüğü üzere emredici bir hüküm değildir. Taraflar aksine karar verebilir.

3-     Olağandışı yan giderlere katlanma borcu

Esasında kiralananın kullanımı ile alakalı olağan yan giderlere kiracı katlanmak zorundadır. Ancak bazen kiracının katlaması gerekenden fazla olağanın dışında yan giderler ortaya çıkabilir. Örneğin son dönemde binalara yalıtım yapmak oldukça fazla karşılaşılan bir durumdur ve bu yan giderin sadece kiracı tarafından karşılanması hakkaniyetli olmayacaktır. Her ne kadar TBK.m.303 üst başlık olarak yan giderlere katlanma yükümlülüğü olarak düzenlenmiş olsa da burada asıl kastedilen olağandışı yan giderlerdir.

B-    Kiracının Borçları:

1.      Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu

Kira sözleşmesinin esaslı noktalarından birini oluşturan kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi borcu bu sebepten ötürü aynı zamanda kiracının asli edim yükümlülüğünü oluşturur. Yukarıda da bahsedildiği üzere kiracının yan giderleri ödeme borcu ise olağan yan giderlerdir.

Bu bedellerin ifa zamanı ise TBK.m.314 gereğince önce sözleşmeye göre, eğer sözleşmede böyle bir madde yoksa ise yerel adete göre ve son olarak yerel adet de yoksa TBK.m.314’e göre belirlenecektir. Bu bağlamda eğer sözleşmede ve yerel adette göre bir ifa zamanı tespit edilemiyorsa TBK.m.314’e göre “kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür”

2.      Kiralananı özenle kullanma borcu

TBK.m.316 kiracının, kiralananı özenle kullanması gerektiğini belirtmiştir. Ancak bu özen borcunu tanımlamamıştır. Bu bağlamda öğretiye göre özen borcu kapsamındaki yükümlülükler şu şekildedir:

·        Kiracının kiralananı kullanım amacına uygun bir şekilde kullanması gerekmektedir.

·        Kiracının kiralananı kullanırken ona zarar vermeyecek şekilde kullanmaya özen göstermelidir.

·        Kiracı kiralananı iyi şekilde muhafaza etmekle yükümlüdür.

3.      Komşulara saygı gösterme borcu

TBK.m.316 ayrıca kiracının komşularına saygı göstermesi gerektiğini ve kiralananı aynı bina ve yan binadaki komşular da dahil olmak üzere onları rahatsız etmeyecek şekilde kullanması gerektiğini söylemektedir. Kanun koyucu bu duruma oldukça önem vermiştir. Öyle ki kiralananın özenle kullanılmaması veya komşulara saygı gösterilmeden kullanılması durumunda aynı madde bu durumları bir fesih sebebi olarak kabul etmektedir.

4.      Temizlik ve olağan bakım giderlerini ödeme borcu

TBK.m.317 de düzenlenmiş olan bu yükümlülük kiralananın olağan kullanımı için gerekli olan temizlik ve bakım giderlerini kastedilmektedir. Kiracı bu temizlik ve bakımı bedelini ödeme kaydı ile üçüncü kişilere yaptırabileceği gibi kendisi de yapabilir.

5.      Ayıpları kiraya verene bildirme yükümü

TBK.m.318 de düzenlenmiş olan bu durum öğretiye göre kiracıya bir borç değil esasında bir yükümlülük yüklemiştir. Zira ilgili madde de “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” diyerekten bunun bir borç değil bir yükümlülük olduğunu göstermektedir. Bu bağlamda bu hükmün şartlar şu şekildedir:

1-     Kiralananda bir ayıp olmalı ve bu ayıp ortaya çıkmış olmalıdır.

2-     Bu ayıp kiracıdan kaynaklanmamalıdır.

Bu durumların varlığı ve ayıbın ortaya çıkması halinde kiracı ayıbı gecikmesiniz kiraya verene bildirmekle yükümlü olup bu yükümlülüğü yerine getirmediği durumda ayıptan sorumlu olacak ve ayıptan doğan zararı tazmin etmek zorunda kalacaktır.  

6.      Ayıpların giderilmesine ve kiralanan şeyin üçüncü kişilere gösterilmesine katlanma borcu

Bu yükümlülük TBK.m.319 da düzenlenmiş olup oldukça uzun bir maddedir. Maddenin kısaca kiracıya getirdiği yükümlülükler şu şekildedir:

·        Kiracı zararın veya ayıbın giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır. (Kiracının kira bedelinin zarar oranında indirilmesi ve zararın giderilmesine yönelik hakları saklıdır.)

·        Kiracı bakım veya satış veya sonraki kiralama için evin 3 kişilere gösterilmesine dürüstlük kuralları çerçevesinde katlanmak zorundadır. (Kiraya veren böyle bir durumda kiracıyı evin ziyaret edileceğini uygun bir süre öncesinde bildirmeli ve bu esnada kiracının faydasını önde tutmalıdır.)

7.      Kiralananı geri verme borcu

TBK.m.334 e göre kiracı kira kontratı sona erdikten sonra kiraya verene kiralananı nasıl/ne durumda teslim aldıysa o şekilde teslim etmelidir. Lakin ilgili madde bu konuda doğal bir istisna getirmiş ve kiralananın kullanım amacına uygun kullanıldığı durumlarda oluşan doğal ve olana bozulma ve eskimelerden kiracıyı sorumlu tutmamıştır. Yine kiracının korunması için aynı maddenin 2. Fıkrası gereğince kiracının kiralananın kullanım amacına uygun olamayan kullanımından dolayı oluşacak zararı gidermekten başka bir yükümlülük veya tazminat taahhüdünde bulunmasının geçersiz olacağını söyleyerekten kiracının üzerine ek külfetler yüklenmesini engellemiştir. 

Konut Kira Sözleşmesinin Süresi:

Yukarıda belirtildiği üzere bu konu da özel kira ilişkisi içerisinde değil genel kira hükümleri içinde hükme bağlanmıştır. Taraflar kira sözleşmesinin süresini TBK.m.300 e göre serbestçe belirleyebilirler. Öyle ki taraflar kira sözleşmesini belirli bir süre için veya belirsiz bir süre için dahi yapabilirler. Kanun koyucu bu konuda tarafları sözleşme serbestîsi ilkesi uyarınca özgür bırakmıştır. Ancak taraflar ebedi bir kira sözleşmesi yapamazlar. Zira bu şekilde olan kira sözleşmeleri kişilik haklarına aykırı düşebilir.  Kira sözleşmesinde tarafların sözleşme süresi hakkında oluşturdukları irade kira sözleşmesinin feshi konusunda farklı uygulamalara yol açmaktadır.

Bu nedenden ötürü sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi kurulduğunun tespiti çok önemlidir. Bu sebepten ötürü kanun ilgili maddede hangi sözleşmelerin belirli süreli olup hangilerinin belirsiz süreli olacağını açıkça tanımlamıştır. TBK.m.300’de “Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.“ denmek suretiyle bu ayrım yapılmıştır.  

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi:

Kanun kira sözleşmesinin sona ermesi konusunda kira konusundaki genel sistematiğine paralel olarak aksi düzenlenmiş olmadıkça bütün kira ilişkilerinde uygulanabilecek sona erme sebepleri öngörmüş hem de konut kirasına özel bir takım özel sona erme sebepleri öngörmüştür. Bu bağlamda öncelikle tüm kira ilişkilerini kapsayan sona erme durumları incelenecek sonra ise konut kirası için düzenlenmiş özel maddeler incelenecektir.

Kanun koyucu her ne kadar kanun sistematiği içinde “sözleşmenin sona ermesi” şeklinde bir kenar başlığı açsa da aslında kanunda kira sözleşmesinin sona ermesine yönelik veya feshedilmesine ilişkin hükümler yalnızca bu başlık altında düzenlenmemiştir. Örneğin Bu başlık TBK.m.327 den başlamakta olmasına rağmen kiracının temerrüdü durumundaki fesih hakkı TBK.m.315 de düzenlenmiştir. Yine kiralananın ayıplı olması durumda verilen fesih hakkı 327. Maddeden önce düzenlenmiş bir hükümdür. Dolayısıyla sona erme sebeplerini sadece bu başlık altında değerlendirmek doğru olmayacaktır. Yine de kanunun sistematiği doğrultusunda önce bu başlığın altındaki durumlar incelenecek sonrasında ise diğer fesih veya sona erme sebepleri kısaca açıklanacaktır.

1.      TBK.m.327-333 arasında düzenlenmiş sözleşmenin sona ermesi sebepleri

A.    Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi:

TBK.m.327 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde açık veya örtülü olarak belirlenmiş sürenin sonunda bir bildirime gerek kalmaksızın sözleşme kendiliğinden sona erecektir. Genel kural bu olmakla beraber bu kuralın çok önemli iki istisnası vardır.

Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca eğer taraflar sözleşme süresi bitmeden önce veya biterken açık veya örtülü bir şekilde kıra sözleşmesinin uzamasına yönelik bir irade ortaya koymuşlarsa belirli sürenin dolmasına rağmen kira ilişkisi sona ermez ve tarafların belirledikleri yeni süreye kadar devam eder. Ancak taraflar kira sözleşmesini devam ettirme iradesinde olmalarına rağmen bir süre belirlememişlerse burada belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.

Konut ve Çatılı iş yerlerinde kiracının özel hükümlerle korunduğunu söylemiştik. Yine esasında genel bir kural teşkil eden 327. Maddeye TBK.347 konut kirasına ilişkin oldukça önemli bir istisna getirmiştir. İlgili hüküm açıkça kiraya verenin süre bitmeden en az 15 gün içerisinde kira sözleşmesinin biteceğini bildirmesi gerektiğini bu bildirimin yapılmadığı durumda kira sözleşmesinin aynı koşullarda 1 sene daha uzamış olacağını kabul etmektedir. Öyle ki kiraya veren bu yeni 1 sürelik zaman dilimi içinde sözleşme süresinin bitimini bahane ederek kira sözleşmesini sonlandıramaz.

B.     Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Fesih Bildirimi ile Sona Ermesi:

Belirsiz süreli sözleşmelerde haklı bir sebep aranmaksızın yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşme feshedebilir. Burada önem teşkil eden kavramlar yasal fesih dönemi ve fesih bildirim süreleridir. Kanun koyucu konusun esasını oluşturan bu iki kavramı hem taşınır kiraları için hem de taşınmaz kiraları için ayrı ayrı belirlemiştir. Bizim konumuz konut kirası olduğu için taşınmaz kiralarına ilişkin hükümler incelenecektir.

a.      Yasal Fesih Dönemleri: TBK.m.329 gereğince fesih dönemi olarak sözleşmede daha uzun bir süre belirtilmiş değilse ve yerel âdette farklı bir süre söz konusu değilse, sözleşmenin kurulmasından başlayarak her altı ayda bir olarak uygulama alanı bulacaktır.

TBK.m.328 uyarınca “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (f. 2)”

b.      Bildirim süresi veya fesih bildirim süresi ise, belli bir fesih döneminde sözleşmenin feshedilebilmesi için, sözleşmenin, fesih dönemi itibariyle feshedilmiş olduğunun bildirilmesi gereken zamanı ifade eder.[2]  TBK m. 329 çerçevesinde sözleşmenin kurulmasından başlayan bu her bir fesih dönemi bakımından, yine sözleşmede daha uzun bir fesih bildirim süresi belirlenmiş olmadıkça en az üç ay önceden yapılan fesih bildirimi ile sözleşme fesih dönemi itibariyle sona erdirilmiş olacaktır. Dolayısıyla; bu doğrultuda fesih bildirim süresi en az 3 aydır.[3]

Örnek: Sözleşmenin kurulduğu tarih: 01.01.2020

Sözleşmenin 30.06.2020 tarihinde sona erdirilmesi isteniyorsa, en geç 30.03. 2020 tarihinde fesih bildiriminde bulunulmalıdır. 20.04.2020 tarihinde fesih bildiriminde bulunulursa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.[4]

C.     Olağanüstü Fesih

1.      Önemli Sebeplerden Dolayı

Kanun koyucu önemli sebeplerden kastını anlayabilmemiz için TBK.m.331’e bakmamız gerekmektedir. TBK.m.331 der ki “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir”  esasında hüküm önemli sebeplerin sınırını çizmiştir. Burada fesih süreleri esasında belirsiz süreli sözleşmelerde karşımıza çıkmaktadır. Dolayısıyla bu hüküm yalnızca belirsiz süreli sözleşmeleri kapsıyor gibi gözükse de aslında hem belirsiz süreli hem de belirli süreli kira sözleşmeleri de kapsamaktadır. Sadece önemli sebeplerin varlığı halinde belirli süreli sözleşmelere de bildirim yükümlülüğü getirilmiştir. Bu sebepten ötürü oldukça önemli bir maddedir.

Buradaki bir diğer önemli husus ise sözleşmenin taraflar adına çekilmez hale geldiğinin nasıl anlaşılacağıdır.  Bu hususun belirlenmesi TMK.m.2 deki dürüstlük kuralı esaslarına göre belirlenecektir. Yine bu madde üzerindeki bir diğer önemli husus ise ortaya çıkan bu önemli sebebin beklenemeyecek nitelikte ve feshetmek isteyen tarafın kusurundan ötürü kaynaklanmayacak şekilde ortaya çıkması gerekmektedir.

Fakat unutulmamalıdır ki burada kanun koyucu fesih dönemine dikkat etme şartı koymamış sadece fesih bildirim sürelerine uyulması şartını koymuştur. Yani sadece fesih sürelerine uyularak fesih yapılabilir. Genel olarak kanun koyucu fesih için özel bir şekil aramasa da konut ve çatılı iş yerleri için bu fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekmektedir.

2.      Kiracının İflası Sebebiyle Fesih

TBK.m.332 kısaca şunu demektedir: kiraya veren, kiracının iflas etmesi durumunda kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak güvence verilmesi için süre verip, bu sürede güvence gösterilmezse kiraya veren sözleşmeyi hemen feshedebilir.[5]

3.      Kiracının Ölümü Halinde Mirasçılarının Sözleşmeyi Feshi

TBK m. 333 kapsamında vefat eden kiracının mirasçıları fesih bildirim sürelerine uyaraktan en yakın fesih dönemi içinde kira sözleşmesini feshedebilirler. Bu durum hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeler için geçerlidir. Bu feshin yapılabilmesi için bütün yasal mirasçıların fesih beyanında bulunması gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki mirasçıların bu fesih hakkını en yakın fesih döneminde kullanmaları gerekir. Eğer mirasçılar en yakın fesih döneminde bu haklarını kullanmazlarsa bu sebebe dayanaraktan sonraki fesih dönemlerinde kira sözleşmesini feshedemezler. TBK m. 333 hükmünün konut ve çatılı işyeri kiralamalarında uygulama alanı bulmayacağını kabul etmektedir (Aksi görüş de ileri sürülmektedir).

2.      Kira sözleşmesine ilişkin diğer maddelerdeki sona erme sebepleri:

Not: Yukarıda bahsedildiği üzere kiracının temerrüde düşmesi bir fesih sebebi oluştursa da bu mevzu konut kiralarındaki sona erme sebeplerinde detaylı olarak inceleneceği için bu bölümde bahsedilmemiştir.

1.      Kiracının Kira ve Yan Giderleri Ödeme Hariç Diğer Borçlarını İhlal Etmesinden Dolayı Sözleşmenin Feshi

Kiracı kendisine kanun tarafından yüklenmiş borç ve yükümlükleri yerine getirmemesi durumunda (komşulara saygı gösterme, kiraya verileni özenli kullanmama vs.) kiraya veren; konut ve çatılı iş yeri kirası haricindeki diğer kira ilişkilerinde kiracının sözleşmesini önceden bir ihtarda bulunmadan, yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshedebilir.

Bu durumda konut kirası ile diğer kira sözleşmeleri arasında önemli bir fark vardır. Şöyle ki TBK.m.316.f.3 açıkça demektedir ki “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.  Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

Görüldüğü üzere diğer kira ilişkilerinde bu durumların oluşması halinde kiraya veren sözleşmeyi hemen feshedebilse bile konut ve çatılı işyerlerinde böyle bir imkan tanınmamıştır. Konut ve çatılı iş yerlerinde kiraya veren öncelikle en az 30 gün süre vererek bu aykırılığın giderilmesini istemeli aksi halde sözleşmenin feshedileceğini bildirmelidir. Yani konut ve çatılı işyerlerinde bu borcun ihlal edilmesi tek başına fesih için yeterli bir sebep değildir.

Ancak istisnai olarak bazı durumlarda otuz günlük süreye gerek kalmadan konut ve çatılı işyeri kirası da feshedilebilir. Bunun TBK.m.316.f.3’e göre koşulları ise şu şekildedir:

Ø  Kiracının kiralanana kasten zarar vermesi

Ø  Kiracıya verilecek sürenin faydasız kalacağının anlaşılması veya

Ø  İhlalin kiraya veren veya aynı binada oturan komşular tarafında çoktan çekilmez hale gelmiş olması durumlarında

Kiraya veren bir süre vermeden yazılı bir şekilde kira sözleşmesini hemen feshedebilir

2.      Kiracının, Kiraya verenin sözleşmeye uymaması nedeniyle fesih hakkı:

Kiraya veren, kiralananı kiracıya sözleşmeye uygun olarak teslim etmez veya sözleşme süresince bu durumda tutmazsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşme, birinci hâlde derhâl, ikinci hâlde ise ancak verilen ek süre içinde ayıbın giderilmemesi halinde feshedilir[6]

3.      Konut Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Sebepleri (özel hükümler)

Bir özel kira ilişkisi olan konut kirası için kanunda özel bir takım sona erme sebepleri öngörülmüştür. Bu özel maddelerde sona erme sebepleri kendi içinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla sona erme şeklinde ikiye ayrılmış, dava yoluyla sona ermeler de kiracıdan kaynaklı ve kiraya verenden kaynaklı olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılmıştır.

A-    Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

1-     Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

Yukarıda bahsedildiği üzere adi kira sözleşmesi eğer belirli süreli olarak kurulmuşsa anlaşılan süre sonunda kira sözleşmesi bir bildirime gerek olmaksızın son bulur. Ancak konut ve çatılı iş yerleri kirasında durum bu şekilde değildir. TBK.m.347 gereğince kira sözleşmesinin belirlenen süre içinde bitmesi için kanun gereği belirlenen sürenin bitiminden en az 15 gün önce kira sözleşmesinin biteceğine dair bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimin zamanında veya hiç yapılmadığı durumda kira sözleşmesinin aynı koşullarda 1 sene daha uzadığı kabul edilir. Yani konut kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesi tek başına sözleşmenin sona ermesi için yeterli değildir. Yine TBK.m.347’ye göre “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. “

Hükme dikkat edildiği zaman görülmektedir ki bu hüküm kapsamında belirli süreli kira sözleşmesini bu yolla kural olarak kiracı bildirim yükümlülüğünü yerine getirerek sonlandırabilir. Bu bilidirim TBK.m.348 kapsamında yazılı olmalıdır. TBK.m.347.f.2 kapsamında ise 10 yıllık uzama süresi sonunda kiralayan da bu maddeden yararlanabilir. Bu bağlamda şöyle bir sonuca ulaşabiliriz:  Esasında burada kiracıya adeta bir seçimlik hak tanınmıştır. Zira kiracının bildirim yapıp yapmamasına göre kira sözleşmesinin akıbeti belli olacaktır. Mesela süresi sona ermek üzere olan bir kira kontratı düşünelim kiracı ev sahibin süre bitmeden en az on beş gün içinde sözleşmenin biteceğine dair yazılı bir ihtarda bulundu bu durumda sürenin bitmesi ile kira sözleşmesi de sona erecektir. Ancak kiracı eğer bildirimde bulunmazsa bu sefer sözleşmesi aynı koşullarda 1 sene daha uzamış sayılacaktır.

2-      Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde

TBK m. 347/II hükmüne göre “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Bu bağlamda kiracı yukarıda bahsettiğimiz TBK.m.328 ve 329 kapsamında fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla her zaman kiraya veren ise kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten 10 sene sonra fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak feshedebilir. Unutmamak gerekir ki bu fesih bildirimi her iki taraf için de yazılı olarak yapılmalıdır. Bu bir geçerlilik şekli olup bu şekle uyulmadığı zaman fesih bir hüküm teşkil etmez.

B-    Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi

a-      Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona ermesinde dava yolu daha çok karşımıza çıkan bir yoldur. Bu kapsamda açılacak olan dava tahliye davası olup bu dava sadece konut ve çatılı işyerlerini kapsayan özel kira ilişkilerinde başvurulabilecek bir yoldur. Kira sözleşmesini dava yoluyla yalnızca kiraya veren sona erdirebilir. Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi sınırlı sayı ilkesine tabi olup kanunda sayılan hallerle sınırlıdır. Bu sebepler ise şu şekildedir:

1-     Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası

TBK.m.350/ de düzenlenmiştir. Maddeye göre “Kiraya veren, kira sözleşmesini… kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut… gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,… açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu yola başvurabilmek için bazı şartlar vardır:

1-     Kiraya verenin kendisi veya yukarıda ilgili maddede sayılan kişilerden birinin konuta veya işyerine ihtiyacı olması

2-     Konut ihtiyacının gerçek ve samimi olması

3-     Konut ihtiyacının devamlı ve zorunlu olması gerekmektedir.

Eğer bu koşullar sağlanıyorsa belirli süreli kira sözleşmelerinde belirli sürelinin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.

Eğer yukarıda sayılan koşullar sağlanıyorsa belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmenin sona erdirildiği fesih döneminden sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.

Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir. Ancak, kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya ihtarda bulunmuş ve ihtiyaç nedeniyle kiralananda oturmak istediğini, bu nedenle de sözleş meyi sona erdirmek istediğini bildirmiş ise, bir aylık süre geçmiş olsa da dava açabilir.[7]

2-     Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası

TBK.m.351 bir konutun mülkiyetini almış kişiye özel bir imkân sağlamaktadır. Zira maddeye göre yeni malikin konuta veya işyerine ihtiyacı olduğu durumda kanun koyucu ona seçimlik 2 hak tanımıştır. Bunlar şu şekildedir:

1-     Eğer yeni malikin kendisinin veya yukarıda sayılan akrabalarından birinin eve ihtiyacı var ise konutun mülkiyetinin kazanıldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirmesi koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile bitirebilir. Ya da

2-     Eğer yeni malikin kendinsin veya yukarıda sayılan akrabalarından birinin eve ihtiyacı var ise sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Bu durum yeni malike kira sözleşmesinin durumuna göre kendi ihtiyacını karşılayabilmesi için özel seçimlik bir imkân sağlamıştır. Şöyle bir örnekle açıklayabiliriz. Örneğin yeni malik evin mülkiyetini devraldığında kira sözleşmesinin bitmesine üç ay kaldığını var sayalım böyle bir durumda yalnızca ilk hak mevcut olsaydı yeni malikin üç ay fazladan beklemesi gerekecekti ama 2. Seçimlik hak sayesinde üç ayın sonunda 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Bir diğer örnek ise yeni malikin konutun mülkiyetini devraldığında kira sözleşmesinin bitmesine iki yıl kaldığını varsayalım. Bu durumda ikinci seçimlik hak olsa idi yeni malikin fazladan bir buçuk yıl beklemesi gerekecekti ama bu durumda birinci seçimlik hakkını kullanarak 6-7 ay içerisinde kira sözleşmesini bitirmek için dava açması mümkündür.

Unutmamak gerekir ki bu yola başvurmak için de konut veya işyeri ihtiyacının kişinin kendisi ya da kanunda sayılan akrabaları tarafından gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı olması gerekir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliyede 3 Yıllık Kiralama Yasağı:

1. ve 2. Maddelerden bahsedilen ev sahibinin veya yeni malikin ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye ettirmesi durumunda, kiracının tahliye edildiği ev TBK.m.355 gereğince üç yıl boyunca eski kiracısından başka kimseye kiralanamaz ve aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince ev sahibinin buna aykırı davranması durumunda eski kiracıya tazminat ödemesi gerekir.

3. Taşınmazı Yeniden İmar veya İnşa Sebebiyle Tahliye

TBK m. 350/b.2 hükmünde düzenlenmiştir. Anılan düzenleme şu şekildedir: “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,.. açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu madde ile kast edilen gelişim ve değişim büyük çaplı olup bu süreç içerisinde yapının kullanılmasının mümkün olmadığı durumlar içindir. Yani küçük çaplı veya bu işlemler esnasında yapının kullanılabilir olması veya çok kısa süreliğine kullanılamayacak olması TBK m. 350/b.2 kapsamında değildir.

Eğer bu koşullar sağlanıyorsa belirli süreli kira sözleşmelerinde belirli sürelinin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir. Eğer yukarıda sayılan koşullar sağlanıyorsa belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşmenin sona erdirildiği fesih döneminden sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açılabilir.

Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir. Ancak, kiraya veren sürenin sona ermesinden önce kiracıya ihtarda bulunmuş ve ihtiyaç nedeniyle kiralananda oturmak istediğini, bu nedenle de sözleş meyi sona erdirmek istediğini bildirmiş ise, bir aylık süre geçmiş olsa da dava açabilir.[8]

Yeniden İmar ve İnşaya Dayanan Tahliyede Yeniden Kiralama Yasağı:

TBK m. 355/II kapsamında bahsedilen Yeniden İmar ve İnşa sebebiyle kiracının tahliye ettirmesi durumunda, kiracının tahliye edildiği ev TBK.m.355 gereğince üç yıl boyunca eski kiracısından başka kimseye kiralanamaz ve aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince ev sahibinin buna aykırı davranması durumunda eski kiracıya tazminat ödemesi gerekir. Ancak ihtiyaç sebebiyle tahliyedeki yasaktan farklı olarak bu 3 yıllık sebep içinde haklı sebeple başka birine kiralama yapılabilir. Ancak aynı maddede yeniden imar ve inşa işleminin sonunda " kiralananı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı” eski kiracıya ait olup “Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz“

b-     Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

1-      Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

TBK m. 352/I hükmünde düzenlenmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bu bağlamda bu maddeye dayanarak bir tahliye davasının açılabilmesi için bazı koşulların oluşması gerekir. Bunlar:

·        Kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalıdır.

·        Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmış olmalıdır.

·        Taahhüt hem kiracı veya kiracının temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.

·        Taahhütte kira konusu olan taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı yazılmalıdır.

·        Tahliye taahhüttü serbest irade dayanmalıdır. Bu sebeple Yargıtay bu taahhüttün mutlaka kira sözleşmesi yapıldıktan sonra yapılması gerektiğini söylemektedir.

Kiraya veren tahliye taahhüttünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açarak veya icra yoluna başvurarak taşınmazı tahliye edebilir. 

2-     İki Haklı Yazılı İhtar Sebep Nedeniyle Tahliye

Esasında adi kirada karşımıza kiracının temerrüdü sonucu tahliye olarak karşımıza çıkan bu durum konut ve çatılı iş yerlerinin tahliyesi için daha sıkı koşullara bağlanmış şekilde karşımıza çıkmıştır. Adi kira ve Konut kirasında iki farklı fesih usulü öngörülmüş olduğu için  yukarıda genel hükümlerde bu durumun kafa karışıklığına yol açamaması için bahsedilmemiş olup bu kısımda da sadece konut kirası ile ilgili kısım değerlendirilecektir.

TBK m. 352/II hükmünde düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm şu ifadeyi taşımaktadır: «Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.»

Bu maddenin ışığında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır: Öncelikle kiracının kira bedelini ödememesi konut kirasında tek başına tahliye için yeterli değildir. Zira kiracının tek bir kirayı ödememesi değil aynı kira yılı içinde iki kira bedelini ödememiş olması ve bu kiranın ödenmediğine dair ev sahibinin bu iki kira için yazılı olarak iki tane ihtar çekmiş olması gerekmektedir. Yani bu tahliye sebebinin gerçekleşmesinin şartları şu şekildedir:

·        Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle temerrüde düşmüş olması gerekir (temerrüt durumunun devam ediyor olmasına gerek yoktur)

·        Kiracının temerrüde düşmesi sebebiyle kiralayan tarafından kiracıya ödenmeyen en az iki ayrı kira bedel için en az iki ayrı haklı ihtar çekilmelidir. (aynı kira bedeli için iki ayrı ihtar çekilmesi bu koşulu sağlamaz.)

·        İhtarın yazılı olarak yapılmış olması gerekir.

·        İhtarın haklı olması gerekir

Peki haklı ihtar nedir? İhtarın haklı olabilmesi için kira borcunun muaccel olması ve borç muaccelken borcun kanun veya adet tarafından belirlenen süre içinde ödenmemesi durumunda yapılan ihtar haklı bir ihtar olacaktır. Borç muaccel olmadan yahut borç muaccel olmasına rağmen ödeme süresi henüz geçmemişse bu durumlarda yapılacak ihtarlar haklı olmayacaktır. Yine hakkın kötüye kullanılmaması gerekir. Örneğin kira bedelindeki pek de önemli olmayan bir eksiğin bulunması durumunda çekilen ihtar haklı bir ihtar olmayacaktır.

Bu konudaki bir diğer önemli husus da kiraya veren bu iki yazılı haklı ihtarı kanunda verilen sürelerde ve bu iki ihtarın sonucunda tahliye davasını kanunda öngörülen süreler içinde açmalıdır. İhtar süreler ise şu şekildedir:

v  1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, bu süre içerisinde

v  1 yıl süreli kira sözleşmelerinde, söz konusu bir yıllık süre içerisinde

v  1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılı içerisinde veya kalan süre içerisinde, iki yazılı haklı ihtar çekilmiş olmalıdır.

Dava süreleri ise şu şekildedir:

a)       Bir yıldan kısa süreli veya süresi bir yıl olan kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden,

b)     Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılı sonundan; eğer iki haklı ihtar sürenin son kısmında (örnek bakımından son 8 aylık süre içinde) çekilmişse kira süresinin bitiminden

                                                           itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Dava bu süreler içinde açılmaz lakin kiralayan kiracıya bu süre içinde dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılır.

Öğretide bu hükmün belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulamayacağı savunulmaktadır.

3-     Kiracının Kendisinin veya Eşinin Aynı İlçe/Belde Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye

TBK m. 352/III hükmünde düzenlenmiş olup hüküm şu şekildedir: “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” Bu bağlamda bu tahliye sebebinin gerçekleşmesinin şartları şu şekildedir:

v  Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin bir konutu bulunmalıdır.

v  Bu konut kiracı için oturmaya uygun olmalıdır.  

v  Konut aynı belediye içinde aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde olmalıdır.

v  Kiraya verenin kira sözleşmesi yapılırken bu konutun varlığından haberinin olmaması gerekir.

Bu koşullar sağlanıyor ise kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Dava bu süreler içinde açılmaz lakin kiralayan kiracıya bu süre içinde dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılır.

4-     Kiracının Ölümü

TBK m. 356 hükmünde düzenlenmiştir. Düzenleme şu şekildedir: “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”

Konut kiralarında adi kiralardan farklı olarak ölen kiracının mirasçılarına veya beraber yaşadıklarına kira sözleşmesini devam ettirme hakkı tanınmıştır. Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin devam ettirilmesinin koşulları şunlardır:

1-     Konut içerisinde kiracıyla beraber yaşayan kişiler olmalı

2-     Bu kişiler kira ilişkisini kanun hükümlerine uygun şekilde sürdürmek niyetindelerse

Kira sözleşmesi kiraya veren ve bu kişiler arasında devam edecektir. Bu durum öğretide yasal sözleşme devri olarak kabul edilmektedir.

Kira Sözleşmelerin Devri

TBK.m.323 kira sözleşmelerin devredilmesine ilişkin bir düzenlemedir. Bu maddeye göre kira sözleşmelerinin devrinin şartları şu şekildedir:

1-     Geçerli (hala devam eden) bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

2-     Kiracı kira sözleşmesini başka bir kişiye devretmeye yönelik kiraya verene talepte bulunmalıdır.

3-     Kiraya veren bu devir işlemine yazılı olarak rıza göstermelidir.

Kural olarak kiraya veren bu devre rıza vermek zorunda değildir. İstisna olarak ise iş yeri devirlerinde rıza göstermemek için haklı bir sebep göstermesi gerekmektedir.

[1] Yavuz, Cevdet, Cevdet Yavuz, Faruk Acar, and Burak Özen. 2014. Türk Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 6098    sayılı Türk borçlar kanununa göre güncellenmiş ve yenilenmiş 10. baskı. Beta Yayın: No. 3174 Hukuk Dizisi 1556. Beta.

[2] Yavuz, Cevdet, Cevdet Yavuz, Faruk Acar, and Burak Özen. 2014. Türk Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 6098    sayılı Türk borçlar kanununa göre güncellenmiş ve yenilenmiş 10. baskı. Beta Yayın: No. 3174 Hukuk Dizisi 1556. Beta.

[3] Yavuz, Cevdet, Cevdet Yavuz, Faruk Acar, and Burak Özen. 2014. Türk Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 6098    sayılı Türk borçlar kanununa göre güncellenmiş ve yenilenmiş 10. baskı. Beta Yayın: No. 3174 Hukuk Dizisi 1556. Beta.

[4] Yavuz, Cevdet, Cevdet Yavuz, Faruk Acar, and Burak Özen. 2014. Türk Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 6098    sayılı Türk borçlar kanununa göre güncellenmiş ve yenilenmiş 10. baskı. Beta Yayın: No. 3174 Hukuk Dizisi 1556. Beta.

[5] Yavuz, Cevdet, Cevdet Yavuz, Faruk Acar, and Burak Özen. 2014. Türk Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 6098    sayılı Türk borçlar kanununa göre güncellenmiş ve yenilenmiş 10. baskı. Beta Yayın: No. 3174 Hukuk Dizisi 1556. Beta.

[6] Eren F. Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020

[7] Eren F. Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020

[8] Eren F. Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020