Türk Borçlar Hukuku'na göre Konut ve Konut Kirası

Giriş:

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunun dördüncü bölümünde, 299 ile 378. Maddeleri arasında düzenlenmiş olup kendi içinde üçe ayrılmaktadır. Bunlar Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İş yeri kiralarına özel hükümler ve ürün kiralarıdır. Kanun sistematik olarak önce kira sözleşmelerinin genel hatlarını belirlemiş sonra ise özel hükümlerle özel kira ilişkilerine ek düzenlemeler getirmiştir. Bu sebepten ötürü somut uyuşmazlık üzerinde uygulanacak madde her zaman özel hükümlerde bulunmayabilir. Kanun sistematik olarak genel kira ve özel kira ilişkilerini bir bütün olarak ele almıştır. Bu bağlamda bu makalenin inceleme konusu Konut Kirası olmakla birlikte genel kira sözleşmeleri maddelerine de atıf yapılacaktır.

Konut Kavramı:

Konut için kanun koyucu ilgili maddelerde bir tanım vermemiştir. Lakin konut kirası kiracı lehine oldukça önemli korumalar içermekte olup somut uyuşmazlık üzerine kira ilişkisinin genel bir kira ilişkisi mi yoksa bir konut kirası ilişkisi mi olduğunu tespit etmek çok önemlidir. Bu bağlamda konut kavramını tanımlamak önemlidir.

Esasında barınma ihtiyacını karşılayan her türlü yapı ve mekan konut olarak nitelendirilmekle birlikte öğretide konut kavramı isabetli olarak daha somut bir kavram olarak karşımıza çıkmaktadır. Öğretide konutun sürekli olarak yaşamaya özgülenmiş, barınmaya, dışarıdan korunmaya yaraması ve konutun çatılı olması gerektiğinden bahsedilmektedir. TBK bir yerin konut olarak nitelendirilmesinde çatılı olması şartına bağlamadığı için bazı yazarlar konutun çatılı olması gerekmediğini söylemektedir. Ancak öğretide kabul edilen görüş konutun çatılı olması gerektiği yönündedir. Bu çerçevede çadır, vagon, karavan sürekli yaşamaya yönelik yerler olmadığından TBK’ya göre konut sayılmazlar.[1] Öğretide insanların yaşamalarına ayrılmış mekanların konut sayılabilmesi için ayrıca insan eliyle yapılmış olması gerektiği söylenmektedir. Bir yerin konut olması belirli bir büyüklüğe ya da belirli donanımlara sahip olmasına bağlı değildir.[2] Yani bir yeri konut olarak nitelendirebilmek için o yapının muhakkak banyo mutfak gibi donanımlara sahip olması gerekmemektedir. Lakin unutmamak gerekir ki banyo, tuvalet, depo, ambar, koridor, sahanlık vb. yerler tek başına konut niteliğinde değildirler.[3]

TBK ise konut ve çatılı iş yerlerinin altı aydan az süre için yapılan kiralamaların özel hükümlere tabi olmadığı söylemektedir. Nitekim TBK 339 açıkça “Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” demektedir. Fakat bu o yapının konut olmadığı manasına gelmez burada TBK altı aydan kısa süren ilişkileri özel bir kira ilişkisi olarak değil genel bir kira ilişkisi olarak kabul ederekten kiraya ilişkin genel hükümlere gönderme yapmıştır.

Konut Kira Sözleşmesinin Kurulması:

Kanun koyucu konut kirasını her ne kadar özel bir kira sözleşmesi olarak kabul etse de yukarıda bahsedildiği üzere bu ilişkiyi genel hükümlerle birlikte ele almıştır. Bu bağlamda konut kirasının kurulması konut kirasına özel maddelerde düzenlenmediği için genel kira hükümlerine bakılmalıdır. Lakin bu özel hükümlerde konut kira ilişkisinin kurulması bakımından kiracı lehine bir takım özel korumalar ve koşullar getirilmiştir. Bu bağlamda bu bölümde öncelikle kira ilişkisinin genel kira hükümlere göre kuruluşu sonra ise özel kira hükümlerine göre sınırlamaları incelenecektir.

Kira sözleşmesinin unsurları:

Kira sözleşmesi karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanı ile kurulur. Bu sözleşmenin geçerliliği Türk Borçlar Kanunun başta 27. Maddesi olmak üzere genel hükümlerine bağlıdır. Kira sözleşmesinin unsurları TBK 299 sayılmış olup bunlar şu şekildedir:

1.      Bir şeyin (mevcut düzlemde konutun) kullanımının bırakılması: Kiralanan şeyin kira sözleşmesinin oluşması ile birlikte kiralayanın kullanımına bırakılması gerekir. Lakin burada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki burada devredilen kira sözleşmesi ile mülkiyet devredilmez. Sadece kiralananın kullanımı devredilir. Bu durumdan ötürü kiralanan malın mülkiyeti her zaman kiraya verene ait olmak zorunda değildir.  Keza kiraya verenin kiralanan üzerinde onun kullanılmasına ve devrine elverişli ayni veya şahsi bir hakka sahip olması yeterlidir.[4]

2.      Kira Bedeli: Kiraya verenin şeyin kullanımı bırakması karşılığında bir kira bedelinin taahhüt etmesi kira sözleşmesinin kurucu unsurudur. Zira kullanımın bırakılmasına karşılık bir bedelin belirlenmemiş olması durumu bir kira ilişkisini değil kullanım ödüncünü gündeme getirecektir. Lakin öğretide kabul edilen görüşe göre kira bedelinin illa somut bir rakam olarak belirlenmesine gerek duyulmamaktadır. Öğretiye; bu halde temel itibariyle kira sözleşmesinin objektif kıstaslara dayalı şekilde ifa zamanı itibariyle belirlenebilir şekilde tayin edilmesinin mümkün ve geçerli olduğu kabul edilmektedir. Örneğin «5 gr altın karşılığı TL». Bu bağlamda kira bedeli prensipte döviz olarak kararlaştırabilir. Lakin  Cumhurbaşkanlığı tarafından çıkarılan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (85 sayılı Karar, RG, 13.09.2018) ile 07.08.1989 tarih ve 32 sayılı Karar’ın 4’üncü maddesine bir bent eklenerek Bakanlık (Hazine ve Maliye Bakanlığı) tarafından belirlenen haller dışında Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları taşınır ve taşınmaz kiralamalarında kira bedeli ile diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden kararlaştırılamayacağı ve dövize endeksli olarak da belirlenemeyeceği hükme bağlanmıştır. Ancak ilgili Tebliğ’de hemen m.8, f. 3 hükmünde de şu istisnaya yer verilmiştir: «Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.» Kira bedeli taraflar tarafından Türk Borçlar Kanununa aykırı olmaması şartıyla (aşırı yararlanma vs.) serbestçe belirlenebilir.

3.      Tarafların Anlaşması: Kira sözleşmesinden bahsedebilmek için tarafların sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde iradelerinin karşılıklı olarak uyması gerekmektedir. Yukarıda da belirtildiği üzere kira sözleşmesi irade uyuşması ile kurulur. Tarafların iradeleri sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmalıdır. Esaslı noktalarda tarafların irade beyanı oluşmamış ise bir kira sözleşmesinin varlığından bahsedilemez lakin ikincil unsurlar sonraya bırakılabilir. Bu bağlamda kira sözleşmesinin esaslı noktaları kiralanan şeyin kullanmaya elverişli şekilde devri ve kira süresince de bu şekilde bulundurma ile belirli veya belirlenebilir kira bedelidir.[5]

Konut Kira Sözleşmesinin Kurulması:

Kira sözleşmesi iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olduğu için tarafların fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Eğer tarafların her ikisi veya biri ayırt etme gücüne sahip küçük veya kısıtlıysa bu ilişki için yasal temsilcilerinin izni veya icazeti aranır. Tam ehliyetsizler ise fiil ehliyetine sahip olmadıklarından ötürü ancak yasal temsilcileri kira sözleşmesi yapabilir.

Aile konutunun varlığı halinde ise eşlerden birinin tek başına aile konutunu kiraya vermesi mümkün değildir. Bu işlemi eşler ya birlikte yapabilir veya eşlerden birinin diğerine özel izin yetki vermesi, rıza göstermesi gerekmektedir.

Bu durumların haricinde Kira sözleşmesinin kurulması için kanunda özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Taraflar açık veya örtülü irade beyanı ile hatta iradelerin uyuştuğunu gösteren fiillerle, sözlü veya yazılı şekilde kira sözleşmesini yapabilirler. Uygulamada genel olarak kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapıldığını görmekteyiz. Bu esasında bir şekil şartı olmayıp yalnızca ispata yönelik bir uygulamadır.  Yukarıda belirtildiği üzere tarafların esaslı unsurların üzerinde karşılıklı olarak iradelerin uyuşması ile kira sözleşmesi kurulur.

Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Nitekim TBK.m.300 açıkça “ Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.” demektedir. Yine aynı maddenin 2. fıkrası belirli süreli ve belirsiz süreli tanımlamış olup şöyle demektedir “Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” 

Konut Kirasının Kurulmasına Yönelik Bazı Özel Durumlar:

1.      Bağlı Sözleşme Yasağı:

Konut kirasına yönelik özel bir düzenleme olan bağlantılı sözleşme yasağı, Bağlantılı sözleşme kenar başlığı ile TBK.m.340 da düzenlenmiş olan bu hüküm mutlak emredici bir hüküm olup kiralayanın lehine olan bir hükümdür. Keza bu madde olmasa idi bazı durumlarda kiralayanın muhtaç durumundan faydalanmak isteyen kiraya veren kira sözleşmesinin yapılması için kiralayanı farklı sözleşmelere (farklı hukuki işlemlere) zorlayabilirdi. Lakin bu madde ile kiraya verenin kiracının aleyhine (yani onun bir menfaati olmadan) ve kiralananın kullanımı ile doğrudan bağlantısı olmayan sözleşmeler yapamayacaktır. Zira madde bu şekilde yapılan sözleşmeleri geçersiz olarak kabul etmektedir. Fakat unutulmamalıdır ki burada geçersiz hale gelen sözleşme sadece kira sözleşmesine bağlı olarak kurulmuş sözleşmedir. Kira sözleşmesi bu geçersizlik durumundan etkilenmeyecektir.

2.      Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma ve Değiştirme Yasağı:

Yine konut kirasına yönelik bir özel hüküm olan TBK.m.343 ve TBK.346 düzenlenmiş olan bu emredici kuralın nihai amacı kiracıyı korumaktır. TBK.m.343 açıkça kiracının kira bedelinin değiştirilmesi hariç kiracı aleyhine kira sözleşmesinde bir değişiklik yapılamayacağını TBK.m.346 ise kiracıya kira bedelinin ödenmesi ve yan borçların karşılanması haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğine hükmetmiştir. Bu bağlamda sözleşmelerde sıkça karşımıza çıkan cezai işlem gibi özellikle kiracı aleyhine yapılabilecek düzenlemelerin önüne geçilmiştir. Bu madde literatürde Muacceliyet kaydı adındaki yine kıracı aleyhine olan bir diğer düzenleme getirmeyi de yasaklamıştır. Muacceliyet kaydı ise tarafların kira bedellerinden herhangi birinin ödenmemesi durumunda tüm kira bedellerinin muaccel olacağını kararlaştırmasıdır. Ceza koşulu ve/veya Muacceliyet kaydının sözleşmeye konulası bu durumda bu maddeler geçersiz olacaktır. Lakin burada kısmi bir geçersizlikten bahsederiz. Zira bu iki maddenin amacı kiracı korumak olup kira sözleşmesini külli olarak geçersiz kabul edersek kiracıyı koruma amacına ulaşamayız aksine onu zor bir durumun içine sokarız. Bu bağlamda aleyhe düzenleme, ceza koşulu ve muacceliyet kaydına dair düzenlemelerin olduğu maddeler geçersiz olacak kira sözleşmesi bu maddelerin dışında varlığını sürdürmeye devam edecektir.

3.      Kiracının Teminat Vermesi (Depozito)

Konut kiralarında karşımıza çıkan bir diğer özel durum ise uygulamada sıkça karşımıza çıkmakta olan depozito kavramı TBK.m.342 ile hükme bağlanmıştır. Hükme göre uygulamada karşımıza çıkan depozito kavramı aslında kiracının teminat vermesi olup kanunda yasaklanmamıştır ancak yine kiracıyı korumak maksadıyla kanun koyucu bu uygulamayı sınırlandırılmıştır. Bu bağlamda hükme göre kiracıdan en fazla istenebilecek teminat(depozito) kiralananın 3 aylık kira bedeli aşamaz. Yani örnek bir hesapla kiralanın konutun bedeli 7.000 TL ise kiracıdan yasal olarak istenilebilecek en yüksek teminat bedeli 21.000 TL dir. Nispi emredici bir hüküm olan TBK.m.342 üst sınırı belirlemiş olup tarafların üst sınırın altında teminat belirlemekte serbesttirler. Bu teminat ile nasıl bir işlem yapılması gerektiği ise maddede anlatılmıştır. Buna göre:

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Görüldüğü üzere teminat yukarıdaki durumların varlığı haricinde teminat verene geri ödenmelidir.

4.      Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 1 yıl geçmesiyle birlikte yeni kira dönemine girilir. Taraflar kira sözleşmesini hazırlarken kira bedelini belirlemekte dürüstlük kuralını ihlal etmemek kaydıyla serbest olsalar da yeni kira dönemindeki kirayı belirlemekte serbest değillerdir. Zira TBK.m.344 bunu hüküm altına almıştır. Kısmi emredici bir madde olan TBK.m.344 tarafların yeni dönemde belirleyecekleri kiranın tüketici fiyat endeksindeki (uygulamadaki yaygın adı ile TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranınca artırım yapabilirler. Bu bir üst sınır olup taraflar bu üst sınırı aşmamak kaydıyla artışı kendi aralarında belirleyebilirler. Eğer artış oranı TÜFE oranından yüksekse bu kısmı butlana sebep olur ve artış TÜFE oranı üzerinden hesaplanır. Bu uygulama sadece 1 senenin üzerindeki kira sözleşmeleri için geçerlidir. Eğer taraflar bu konuda bir artış bedeli veya artış olamayacağına yönelik bir anlaşmaya varmamışsa yeni kira bedeli hakim tarafından somut olayın durum ve koşullarına göre yine TÜFE oranını aşmamak kaydıyla hakim tarafından hakkaniyetle belirlenecektir.

Bu konudaki bir diğer husus ise 5 yıldan uzun süreli yapılmış kira sözleşmelerinde yahut 5 yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde ilgili maddenin 3. Fıkrası gereğince taraflar kendi aralarında anlaşmış olsa dahi hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

[1] Eren F. Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020

[2] Eren F. Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020

[3] Yavuz, Cevdet, Cevdet Yavuz, Faruk Acar, and Burak Özen. 2014. Türk Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 6098    sayılı Türk borçlar kanununa göre güncellenmiş ve yenilenmiş 10. baskı. Beta Yayın: No. 3174 Hukuk Dizisi 1556. Beta.

[4] Eren F. Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020

[5] Eren F. Borçlar Hukuku : Özel Hükümler. 8. Baskı. Yetkin Yayınları; 2020